面對本港人口老化，近年按揭證券公司積極推銷安老按揭計劃。據有關數字顯示，今年首七個月已錄118宗申請，與去年同期相若，而累積申請宗數多達653宗，貸款物業平均市值約470萬元，而承按的大型屋苑中，以兩大老牌知名屋苑鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨佔最多。

承按物業平均值470萬
按揭證券公司數據顯示，截至今年七月底，局方共接獲653宗安老按揭計劃申請，其中單人申請者佔66%，雙人則佔34%，而承按物業平均市值470萬元。不過，若按樓價作細分，金額由80萬至4,500萬元不等，涵蓋多個大型屋苑，比較多為太古城及美孚新邨等，亦有單幢式住宅及獨立屋，樓齡由1年至53年不等，平均物業樓齡為30年。

美聯吳家棟表示，太古城為港島老牌屋苑之一，有業主將單位申請安老按揭計劃亦不足為奇。今年上旬該屋苑曾錄得零星的退休公務員入市個案，但未知買家是否將單位用以申請安老按揭計劃。

去年錄近220宗 增50%
中原陳靄華稱，美孚新邨是傳統老牌大屋苑，長者的比例相對較多，而這批長者購買力強。該屋苑八月錄逾20宗買賣，兩房戶介乎500餘萬至逾600萬元，而三房單位由680萬至750萬元。

按揭證券公司回覆本報查詢時表示，去年安老按揭的新申請有近220宗個案，按年增達50%。資料顯示，安老按揭計劃可領取的年金一般可分為10年、15年、20年或終身，若二人共同借款，一人百年歸老後，另一借款人可繼續收取每月年金，並永久住在原有物業，更可隨時全數還款贖回物業，不設任何罰款。繼承人可優先贖回物業或自行出售物業還款，又或交由銀行出售物業，以償還貸款。

資料來源：
東方日報2014年9月1日
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140901/00204_004.html

香港面臨人口老化挑戰，估計在二○四一年時，六十五歲及以上的人口比例高達百分之三十，但全民退休保障計劃卻爭議頗大，政府已表示要從長計議。港人現時的退休生活安排主要是靠儲蓄、租金收人、強積金、子女供養及政府援助，現時擁有自住物業但全無其他收入的窮業主，可說最為無助，如何解決他們的生活養老費用，一直成為社會關注話題。

政府參照外國經驗，在二○一一年推出安老按揭（又稱逆向按揭），借款人以自住物業作為抵押品，每月取得年金，並可繼續安居該物業直至百年歸老為止。如果有急需，借款人還可以提取一筆過貸款，以應付醫療費用等特別情況，就算日後售樓出現差額，亦會由按揭證券公司承擔。

不過，由於安老按揭屬於另類產品，概念較新穎，亦違背中國人將物業留予後人的傳統觀念，市場初期反應相當冷淡，再加上本港樓市長期處於上升軌，老人家更憂慮參與逆按揭後，若日後樓價上升，將損失在市場以更高價賣掉套現的機會，因此未能吸引更多人參與該計劃。

安老按揭計劃在本港是新事物，市場需要時間接受，事實上按證公司前年為計劃進行優化，放寬年齡限制，由六十歲降至五十五歲，申請宗數明顯增加，去年新申請個案按年急增五成，反映該計劃是有市場前景，問題是如何增加吸引力。

二次大戰後嬰兒潮出生的一代將開始踏入退休期，這批準退休人士都傾向較早規劃退休後的現金需求，五十五歲至六十歲是需求最大的市場，估計未來十年這階層亦是主要申請客戶對象。

安老按揭的增長幅度雖高，但由於基數甚低，至今累積申請宗數亦不到七百宗，反映市場規模不大，但隨着退休潮的來臨，逆按揭的需求只會有增無減。

安老按揭計算方法複雜，固定年期選擇較少，加上計劃推出只有數年，有關贖回或出售後餘額歸還的相關安排，亦未有太多例子可供參考，按證公司與相關銀行必須加強推廣力度，提高產品的透明度，以及增加按揭的申請誘因及彈性，才可以鼓勵更多人參與安老按揭計劃，真正做到以房養老。

資料來源：
東方日報2014年9月1日
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20140901/00273_001.html

金管局數據顯示，10月新申請住宅按揭貸款宗數11698宗，按月升5%。新批出按揭貸款額升近7%至284億港元，其中，涉及一手交易的貸款升15至79億元，二手交易相關貸款亦升2%至159億元，轉按交易批出的貸款則增加約10%至45億元。

上月新取用按揭貸款額231億元，按月跌1%。

以最優惠利率(P)作為定價參考的新批按揭貸款比例，由9月的14.9%跌至上月的13.4%，大部分息率介乎2-2.25厘。

以香港銀行同業拆息(H)作為定價參考的比例，則由9月的82.6%，升至上月的84.7%。

至上月底，未償還按揭貸款總額9668億元，按月升約1%。

眾所周知，退休人士為咗解決退休後生活嘅使費，單靠強積金(MPF)係唔夠㗎，所以按揭證券公司就喺2012年推出「安老按揭計劃」，即係坊間所講嘅「逆按揭」，專俾55歲或以上有樓揸手嘅長者，將佢哋自住嘅物業按俾銀行，然後每個月攞一筆錢作為生活費；所以，呢個計劃其實係適合有樓但手頭上cash唔夠嘅「老友記」。

一般嚟講，我哋買樓就同銀行借錢，跟手每個月供樓，呢啲就係「樓按」；而「逆按揭」就即係成件事反轉嚟玩，即係將手頭上已經供滿按揭嘅樓，反向按俾銀行，而銀行就會每個月向長者業主俾番一定數量嘅金額，所以就有「逆按揭」呢個名啦。
暫時嚟講，私樓、未補地價嘅居屋(即係綠表居屋)、夾屋及公屋都可以向銀行申請「逆按揭」。
另外，根據按揭證券公司要求，申請人必須持有香港身份證，而按俾銀行層樓嘅樓齡須為50年以下，申請人亦都可以揀10年／15年／20年嘅固定年期，又或者係終身每月收取年金，直到「逆按揭」到期為止，到時銀行就會收番層樓進行拍賣；而按比銀行層樓嘅估值就用市值再減地價之後計算。
以一個60歲單身退休人士為例，層樓每值100萬，呢位「老友記」每個月就可以攞到$2,000至3,700。
再舉多一個例子，同樣都係60歲單身退休人士，不過今次選擇10年年金年期，而佢層樓嘅估值係600萬，咁每月可以得到嘅年金就係$22,200元($3,700×6=$22,200)。

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資料來源: MoneyHero

安老按揭

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