【太陽報專訊】近期樓市價量齊升，多家券商更紛紛「轉軚」，看好樓市前景。然而一片歌舞昇平下，危機或已悄然掩至，綜合專家意見認為，多項樓市「爆煲」指標如「痛苦指數」、樓市市值與本地生產總值比率、樓市周期，已經逼近「警戒線」或達到「爆煲」水平。
七月份整體樓宇買賣合約登記宗數及金額，分別達9,400宗及633.09億元，創十七個月及二十個月來高位；與此同時，差估署六月份私人住宅售價指數報249.8點，再度破頂，上半年累漲約1.9%。
陸東：痛苦指數惹關注
不過，Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為，本港樓價已漲至「警戒線」，未來下跌機會很大，以「痛苦指數」為例，將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數，每逢數值漲至15或以上，樓市便顯著下跌，八一年及九七年大跌市分別為15及15.7，一二年十二月底數值為14.6，情況令人關注。
他續表示，現時全港約有120萬個私人住宅，總市值為本地生產總值的三倍，九七年時有關數值同樣為三倍，未來樓價下跌，可以由任何重大負面消息觸發，目前很難估計何時發生，同時不知整個跌市過程會持續多久。
儘管最壞情況如利率與失業率急漲，會導致樓價跌一半，但相較九七年「差好遠，今次死唔到人」，原因是金管局已有多項措施保護銀行體系，同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。
羅家聰：樓價年內見頂
交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意，目前樓價已漲至難以負擔水平，根據八一年及九七年跌市經驗，未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外，他用樓市周期進行分析，本港樓市每十六至十七年為一個完整周期，八一年跌市至九七年為十六年，九七年十月至現時接近十七年，依此推算，樓價將於今年見頂，明年首季之後會出現較明顯下調，跌市會持續多久，則要視乎去槓桿化速度。
事實上，「on.cc東網」一項民意調查顯示，約四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」；近四成四受訪者認為，即使有一筆資金，也不會買樓投資，因是樓價太高。
不過，Portwood Capital主席卓百德表示，儘管「痛苦指數」等指標具參考價值，但存在不少漏洞，例如沒有將利率與稅項納入計算，而且在解釋數據時，有時會出現過分演繹情況。

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【經濟日報專訊】本港三大財金官員連日預警。
財經事務及庫務局局長陳家強昨日指出，香港面對工資高、租金貴，經濟挑戰愈來愈大，美國加息之時，或碰上香港經濟周期向下，提醒「（樓市）調整不可能完全避過。」

「倘炒風重來 當局必定出手」
陳家強昨日與傳媒茶敘時強調，當樓價泡沫愈大，面對的風險也就愈大。對於近期上車盤價格明顯急升，甚至屢創新高；陳家強表示：「炒風重來的話，（政府）一定會出手。」

不過，他強調樓市「辣招」已為香港過渡過去兩年QE（quantitative easing，即量化寬鬆）的效應，政府仍會留意最新的市況。

美主導加息 與港經濟難一致
陳家強表示：「兩年前可以說沒有這麼快加息，當時剛有（新一輪）QE，但現在可以說，QE已鳴金收兵（declare victory），雖然我不認為是勝利。」
他認為，所有加息行動都是由美國主動，「而美國加息很可能是發生在她們經濟上升的時候，認為經濟可以承受得來，但我們（香港）經濟周期未必與美國一致。」

陳家強形容，情況隨時變成美國在香港經濟周期向下走的時候加息，對本港樓價影響並不簡單，目前樓市風險因素較過去兩年都更顯而易見。
財政司司長曾俊華星期日（8月10日）在其網誌撰文，提出「完美風暴」的警告。曾俊華指出，本港第二季經濟增長遜於政府的預期，未來經濟增長放慢，美國加息、資金流向逆轉，加上香港政局不穩等因素，可能「為國際大鱷提供機會」，引發一場完美的金融經濟風暴。

陳家強表示：「財政司司長曾俊華（網誌）反映我們內部關心的事情。」

他分析，香港經濟主要面對外圍復甦遜預期、本地工資及租金高企兩大挑戰，香港經濟周期有可能會向下發展。

工資租金高企 不利經濟增長
陳家強認為，外圍經濟不論是中國、美國還是歐洲，經濟增長幅度都不及原先的預期，不利香港出口等數據，而現時香港工資增長快速，加上租金又貴，就令本港經濟增長愈來愈辛苦。

在經濟前景不明朗下，陳家強再次重申，美國加息將是「全球最大的風險來源」，目前香港股市估值亦算合理，但本地樓市明顯受近年的低息環境影響，不斷推高價格，面對的調整風險較過去都有所增加。

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【經濟日報專訊】樓價、租金愈高，港人生活質素每況愈下。中文大學公布最新的香港生活質素指數為102.57，屬02年以來第3低，當中經濟分類指數更受樓價及租金拖累，跌破歷年紀錄。
學者以樓價和家庭入息中位數計算，要「不吃不喝不買」14年，才買到九龍區一個400呎單位。不過，有80後青年「死慳死抵」，約3年便儲夠首期，但卻追不及樓價，由買市區樓退而求其次選擇新界樓（見另文——「80後慳2年儲首期 卻難追樓價」）。

中大調查 經濟分類指數新低
中大生活質素研究中心的研究顯示，去年的整體生活質素指數為102.57（基數為100），較2012年修正值102.9微跌0.33，為歷年來第3低，僅高於2011年的102.06，及2009年金融海嘯時的101.37。
「中大香港生活質素指數」由3組分類指數組成，分別是社會、經濟及環境，合共21項指標，並以02年的4.76作為基準。數值愈高，表示該指標表現愈佳。
當中經濟分類指數由前年的26.21跌至25.76，創12年以來最低紀錄；該指數由7個指標組成，包括物業負擔能力比率、實質租金指數，兩項均創歷年新低，分別為-4.91和2.09，前者更已連續4年呈負數。

莊太量：較健康年期 應5年
但其餘5項指標，包括失業率、經濟現況指數、實質工資指數、教育公共開支佔本地生產總值百分比、教資會資助適齡學生學士課程入讀率，均較2012年進步；即首兩項與樓價租金相關的項目，拖累了整體經濟指標。
指數反映樓價拖累生活質素，中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量更指，港人負擔購買物業的能力持續下跌，以現時樓價和香港家庭入息中位數計算，一個家庭要不吃不喝不買14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位。而較健康的年期應為5年，他形容數字誇張，相信14.19年期為全球最長。
莊太量分析，樓市辣招遏抑炒家同時，遏抑二手樓市買賣，需求與供應齊下降，預測除非美國突然加息，樓價仍有上升動力。

壓樓價失色 政府表現指數跌
政府以壓制樓價瘋狂上漲和扶貧為施政重點，同樣令政府表現指數有顯著跌幅，跌至5.72。中大生活質素研究中心主任黃洪稱，政府在壓制樓價和扶貧兩方面均表現失色，推出一系列樓市辣招壓樓價，惟樓價仍升不停；而扶貧至今未有特別政策出台，全民退保仍在討論階段。
他預料，市民將以政制改革，評價2014年政府的表現，但市民期望政府擔任中間人角色，協調政改兩方分歧，政府卻「落場踢波」；批評政府沒有解決政治紛爭，非有商有量，估計政府表現指數將續跌。

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【太陽報專訊】用家主導市場，供應更少的公、居屋第二市場，近期樓價升勢比私樓更誇。據房委會資料，主要居屋呎價較今年低位大幅反彈，將軍澳寶盈花園及沙田愉翠苑呎價，數月間較低位彈升逾20%及15%，而鰂魚涌康山花園本月售價、呎價齊破頂，日前中層戶以實用呎價逾8,900元易手，創屋苑新指標。業界預期，第二市場樓價有機會再升溫。
近月居屋第二市場交投減少，但樓價再破頂，據房委會資料，寶盈花園上月錄8宗第二市場買賣，平均實用呎價6,896元，按月升8.8%，較今年二月低位升逾20%，更升穿去年七月6,827元高位。
而同區私樓新都城同期樓價僅升約4.6%明顯跑輸居屋。天水圍天盛苑上月錄7宗第二市場買賣，平均實用呎價4,431元，按月升逾8.8%，較今年三月低位反彈逾12%。

白居二趕入市撐起
至於康山花園近日連環破頂，繼早前高層海景戶未補價售517萬元創新高後，資料顯示，屋苑中層戶在八月第二市場價售385萬元，實用面積431方呎計，實用呎價8,933元。據了解，上址為10座單位，呎價料創屋苑新指標。該屋苑上月平均呎價約7,666元，較低位升約8.6%，較康怡花園同期升幅高出3.6個百分點。
有業界人士稱，私樓樓價上升，連帶第二市場業主同時心雄，在盤源罕有下，叫價更進取，部分白居二見樓價未有回落，在資格到期前，惟有高價入市，令第二市場樓價同時向上；由於部分次批白居二資格仍未到期，加上上車需求續增，料同類市場樓價再升。
公居屋交投挫成半
據房委會資料，上月公屋及居屋第二市場錄約226宗買賣，按月少約39宗，或跌約14.7%，當中佔約34宗為公屋成交；截至昨日為止，本月上半月則錄約42宗同類買賣，較上月同期反升約35.5%。
近日公屋亦被搶，中原林振邦稱，青衣長安邨安湄樓低層「馬路景」單位，綠表價售約197.3萬元，實用呎價約4,434元。
資料顯示，馬鞍山恆安邨3座低層11室，上月底以約295萬元轉手。中原指今年上半年錄238宗公屋第二市場買賣，較去年下半年升50.6%，同期總值升52.1%至3.97億元，均創有紀錄以來十三年半歷史新高。

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【經濟日報專訊】港島西區13新盤大戰一觸即發，短期內便有5個全新項目出擊，涉約700伙，KENSINGTON HILL昨上載樓書，短期內開價；浚峯則繼續收票，現已超額認購逾1倍。

港島西區即將推出的全新項目約有5個，包括KENSINGTON HILL、浚峯、南里壹號、星鑽以及瀚然。若連同現時仍在售的餘貨項目計算，港島西區的新盤項目便有約13個，涉及單位總數逾1,500伙，大戰氣氛濃厚。

全新盤連餘貨 涉逾1500伙
若再分類，西營盤及堅尼地城一帶可以視為一個獨立戰場，主要為提供單位面積較細項目，相信吸納的客源以投資者為主；而西半山為豪宅地段，全新項目只有瀚然一個，單位面積較大，樓盤定位方面亦會較高。

會德豐地產旗下KENSINGTON HILL昨日上載樓書，項目共75伙，面積由532至1,134平方呎，為兩房至三房間隔，高層設兩伙複式戶，面積2,047至2,277平方呎，料短期內便會開價。消息指，項目示範單位將於下周對外開放，為一個三房交樓標準單位。

而恒地（00012）主席李兆基私人持有的浚峯，將會是最先發售項目，樓盤早前已開價，價單定價由659.6萬至1,616.5萬元，呎價由18,656至26,167元，下周日（31日）先發售其中36伙。據悉，截至昨日累積收票75票，超額認購逾1倍，更接獲不少外籍人士垂青。

另外，華置（00127）南里壹號將於今天開放位於銅鑼灣皇室堡的示範單位予傳媒參觀，料下周起對外開放。

資料顯示，南里壹號共92伙，主打開放式及1房戶，由210至268平方呎，市場預料項目入場費約300餘萬元，料以低入場費取勝。中海外（00688）與市建局合作的星鑽，料短期內上載樓書，項目提供約270伙。

細戶主打 定價料貼市吸客
前述提及的全新項目，現時只有浚峯已開價，其餘各項目之間（不計瀚然），戶型有相似之處，提供中小型單位為主，相信尚未開價的項目，未來會以貼價推出，否則定價過高將難去貨。

市況激烈，餘貨項目亦有動作，新世界（00017）EIGHT SOUTH LANE昨更新價單，取消剩餘C單位的7.5%「從價印花稅津貼」回贈，有關價單將於下周一（9月1日）起生效，即變相加價，項目累積售出40伙，套現2.5億元。
西半山豪宅方面，據市場消息指，太古地產（01972）旗下瀚然將於今天先開放示範單位予VIP參觀，相信短期內亦會開價。

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房委會昨最終拍板新居屋以市價7折定價，下月底開售，而由於2人家庭的入息上限由每月4.4萬元上調至4.6萬元，額外多近5,000人符合申請資格，可加入「搶購」行列。

在樓價屢創新高下，不少「無殼蝸牛」準備出擊，冀可藉新居屋上車，擺脫私樓年年加租噩夢，也有人望新居屋可挫樓價。學者提醒考慮能力，勿以「人抽我抽」心態入市。



平均呎價 5593至6113

房委會資助房屋小組委員會昨通過新居屋銷售安排，2,160伙新居屋將以市價7折計算售價，平均呎價介乎5,593至6,113元。

雖然一直有呼聲要求增加居屋折扣率，80後打工仔蕭先生亦期望可更平價入市，即使昨日得悉維持7折定價，他仍認定新居屋是解決他住屋問題的希望。

他與家人租住大埔一個500、600呎唐樓單位，業主差不多每兩年加租，半年前更大幅由6,500元加至9,000元，加幅近4成。「勁徬徨！最擔心是預計到下一次都會加好多，是否要繼續用租的方式呢？」蕭問。

私樓年年加 「流落街頭危機」

他當時頓覺「有流落街頭的危機」，又眼見人工加幅難追上租金升幅，與家人商量後，想買入安樂窩避開加租。

但市場上私樓高昂，他直言，願意花上整年的運氣換取得到新居屋的機會。

他說，現時有另外兩個希望，第一是樓市跌價，再者就是中六合彩，「其實單位量少，中居屋同中六合彩的機會率都差不多！」

明年將結婚的80後陳先生對新居屋開售卻處之泰然：「有就有無就算啦！」

他並沒因新居屋於年底接受申請而提前註冊，將以白表一人申請。他質疑政府推居屋解置業問題的決心。

而陳先生認為，亦不能無限期等抽中新居屋才置業，故會努力儲蓄，「儲夠本」就會在私樓市場尋找合心水的單位。他現在最期望居屋可以令樓市降溫。

房委會委員黃成智指出，房署昨在會上透露，估計家庭入息上限增至4.6萬元後，額外有5,000名既非公屋租戶、亦非私樓業主的市民，合資格購入居屋。

對於折扣率的釐定，委員會主席黃遠輝認為，現時家庭入息限額放寬至4.6萬元，以入息的4成來供樓，做20年、9成按揭，最多可承擔350萬元的樓價，金額已遠較是次最貴的326萬元單位為高；而月入3.5萬元的家庭，亦能負擔今期新居屋中8成單位的售價。

至於一旦加息加重供樓的負擔，黃遠輝指現時難以預期何時加息、加息幅度等，房委會難以加入利率走勢的因素來調整折扣率。

學者：須預留一定流動資金

中大會計學院高級講師李兆波認為，難以預計市況，但購買居屋主要考慮需要，「唔好預到太緊」，除了供款外，亦要保留一定的流動資金，用在裝修等雜費上。

他又認為加息的因素難以預測，買家初步要計算加息下能否承擔供樓。

是次新居屋下月底接受申請、明年3月及5月分別進行攪珠及揀樓，預計2016年底、2017年首季可入伙，而售樓說明書和價單將於接受申請前7日於樂富房委會客務中心供公眾領取。

撰文:張美琪、黃靖婷

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【經濟日報專訊】佔中運動至今近兩個月，負面因素淡化，刺激10大屋苑價量重上升軌。業界預期，至農曆新年淡市前夕，二手樓價仍有上升空間。

8個屋苑樓價回升

佔中運動及大型新盤推出，令11月份上旬二手交投緩慢，至下旬負面因素被淡化，買家按捺不住繼續入市，成交加快。本報統計11月份10大屋苑成交量錄237宗（數字截至11月28日），較10月份的229宗多出8宗，上升3.5%。

受佔中影響，10月份10大屋苑中，有半數屋苑樓價回落，成交量較9月份跌1成。惟11月份買家入市步伐轉快，價量均回升，8個屋苑樓價按月回升，升幅由沙田第一城的1.3%至康怡花園的8.6%不等。

有「樓市探熱針」之稱的太古城復甦最明顯，11月暫錄33宗成交，按月急升65%。而最新呎價報14,800元，較10月份上升4.2%。

業界人士指出，10月份多個負面因素衝擊下，換樓活動受打擊，10月份太古城價量齊跌，而剛過去的10天，該屋苑換樓活動明顯轉活，連錄多宗逾千萬元的大額成交個案。

同區康怡花園本月僅錄4宗成交，屬10大屋苑中最少，由於不乏優質單位易手，故呎價按月升近8.6%，反映換樓客入市信心增強。

盤源充足 叫價仍貼市價

代理認為，不明朗因素過去，加上屋苑盤源充足，叫價仍貼市價，料12月份交投會與本月相若，但樓價不會有大升空間。

另一方面，市區細價樓升勢持續，牛頭角淘大花園，呎價按月升5.3%，屬眾細價樓最多，且再有單位以新高呎價沽出。惟兩個新界區上車屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，樓價升勢減慢，兩個屋苑分別按月升1.3%及1.5%。

業界人士指出，上述兩大細價屋苑升勢放緩，主因沙田第一城兩房戶樓價，普遍已升至380萬至400萬元水平，幾乎已超越可承造9成按揭的樓價界綫，令樓價升勢明顯減慢。至於天水圍嘉湖山莊，不少業主圖高位套現，近月放盤量由約400個，升至約500個水平，供應增加間接令樓價升勢放緩，現屋苑兩房入場價約由320萬元起。

夾屋叠翠軒呎價 月內兩破頂

另外，二綫物業樓價緊隨大市上揚，將軍澳夾屋叠翠軒呎價月內兩度破頂。單位為4座高層F室，實用面積660平方呎，3房間隔，單位以630萬元沽出，實用呎價9,545元。資料顯示，連同是次成交，屋苑呎價月內已兩度破頂，是次呎價較本月紀錄9,220元，高出約3.5%。

市場預期，12月份二手市場表現仍平穩，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，該行本月份10大屋苑錄247宗成交，按月升8%（統計之屋苑與本報有別）。他認為新盤銷情佳，激發二手買家入市信心，另內地減息刺激投資氣氛，估計樓價於明年農曆新年前，仍有輕微上升空間，介乎2%至3%。

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【加息大波動】樓市專家齊齊預警 港樓價明年受壓

如市場預期，美國加息0.25厘，本港息口暫未見跟隨，中原集團主席施永青認為「呢次加息未必係新刺激」，港滙仍相對強勢，暫無加息可能，港息會否跟隨向上，視乎資金流向及港匯水平。儘管目前港息未加，他指，息口上升對樓價起最大壓抑作用，明年樓價會緩緩下跌，2017年上半年，樓價會跌3%至5%。

施永青認為，是次美國加息，市場早已消化消息，對市場產生心理作用也不是新消息，反而，在息口趨升的勢頭，金管局現行的壓力測試，須在目前利率再加3厘作測試，應考慮作出調整。他直言：「在利息高時，無理由仲加咁高息做測試」建議應降至加2厘水平。

他指，2008年金融海嘯後樓市陷低息環境，沒有在這期間入市的，可以說是錯失入市良機，但「呢個世界唔係個個都懂得掌握時機」，他預料明年樓價會緩緩下跌，上半年跌3%至5%，由於世界好多變數，全年樓價走向則難預測，對投資者而言，目前不是最理想投資時候，用家則各取所需，有實際住屋需求買家，仍會入市，惟市場在普遍「業主唔急賣、買家唔肯買」情況下，明年交投會少過今年，地產代理業「呢個行業風光已過，明年捱世界」。

香港經濟正走下坡，旅遊業、零售業、物流運輸等營運艱難，美國採取保護主義，往後出口情況仍要觀察，「香港以外世界，唔算安全穩妥」，世界資金也要尋覓出路。

施氏又指，美國是次加息，是想令息口逐步正常化。美國不想在從貨幣政策(如QE狂印銀紙)去解決經濟問題，想透過財政政策，去處理經濟情況，因而容許息口上升，不過，美國亦不想息口處於過高水平，施永青相信，美息加到2.5厘水平，當息口與通脹及經濟狀況看齊時，就會停止加息。

紀惠行政總裁湯文亮則於美國加息後發表網誌，指今次加息並不是一次起兩次止，將會有連續性，大家應該警覺，千祈唔好以為加息是沒有殺傷力，如果不是有所準備，就會被息魔所噬。

至於冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為，市場表現已反映預期加息次數會增加及息率會繼續上升，美元繼續走強，拖累內部資產價格，預期明年香港樓價會受壓。

關焯照認為：「睇到個債息係咁升，無論短期中期長期，都創新高，美元貨幣好強，所有市場預期都話俾你聽，個息率係會繼續升。」他認為香港經濟會放緩，拖累資產價格：「2017年回購壓力好大，睇資金成本，銀行如果加P，雖然理論上唔使加，但銀行睇資金流動性，如果加P，咁樓價壓力好大。」

他不估計明年樓價會下跌多少，但就認為會受壓：「包括通脹有壓力，所有樓價、股價、工薪都受壓，聯繫滙率嘅影響，令整體資產價格會受壓。」


施永青預期，明年樓價緩緩下跌，上半年跌3%至5%，交投會減少。


湯文亮：千祈唔好以為加息是沒有殺傷力。


關焯照：美元走強，拖累內部資產價格，預期明年香港樓價受壓。

消息來源: 蘋果日報

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