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改變樓市預期 業主才肯減價

要樓價顯著回落，關鍵似乎落在賣家那方，即二手樓業主肯不肯削價。要他們肯減價，先要他們改變對樓市預期。當預期樓市仍會上升，相信很少業主願意減價。但當樓市進入下跌周期，業主減價的意慾會增大，特別當他們有資金的需要。樓市開始轉勢的訊號會愈來愈強烈，要待業主肯認同趨勢，肯做出減價，就成為樓價有加大幅調整的先決條件。而美國加息，就可能成為改變業主對樓價走勢預期的轉捩點。

根據美聯全港樓價統計，今年8月高峰期，香港樓價平均呎價是10,970元，但到了11月已跌至10,487元，高位回落4.4%。如果物業重置成本是可供參考的話，現時住宅建築費大約是4,000多元一呎，加地價3,000至4,000元一呎，再加上發展項目利息支出等，一呎賣價要在8,000至9,000元才能打和，計及合理利潤要9,500元以上。相比於現價計，仍有一成多空間。亦即樓價平均再下跌千多元，便已逼近物業發展的合理價。所以有不少分析以此作為參考，推算明年樓價有機會跌5至10%。亦即由2015年高位，下跌一成至一成半，回落至2014年年中水平。但實際上，二手樓價有機會跌穿一手樓發展成本價的，但當發展商發現無利可圖之時便會減少供應，讓市場上新增需求吸納市場上的剩餘供應，那麼樓價就有機會穩住。

要發展成本下調，可以是建築成本下調，但香港不容易引入外勞，要建築成本大幅下跌，有很大困難。而較易調整的，反而是地價，如果樓市下滑，相信政府來年在賣地方面的收益，會有下降的可能。

雖然美國加息對於樓市沒有即時很大影響，但對於香港經濟或會構成隱憂。美國經濟改善才會加息，資金或會回到美洲尋求投資機會。其次是美國加息會擴大美元同其他貨幣息差，資金轉投美元令美元轉強。因聯繫滙率的關係，港元跟着強。強港元不利港貨出口及入境旅遊，繼而影響餐飲及零售業。

明年的經濟或受強美元影響，經濟增長放慢，工資停滯不前，失業率上升也會限制物業需求，明年香港樓市面對的挑戰會很大。

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經濟日報
2015年12月18日 星期五
http://paper.hket.com/article/1076015/美進加息周期%20香港樓市怎麼辦？